פסק-דין בתיק ת"א 3094-11-09

1.     נושא תיק זה הוא דיירות מוגנת ופינוי דיירת מבית עסק.

2.     התובעים הם מהבעלים הרשומים של בניין הנמצא ברחוב מכבי 4 פינת המלך ג'ורג' 21 תל אביב (להלן: "הבניין"). התובע 1 הוא בעל 1/15 חלקים מהבניין; התובע מספר 2 הוא יורש על פי צו קיום צוואה של הבעלים הרשום של 435/1980 חלקים מהבנין; והתובעים 3-5 הם הבעלים הרשומים של 1/5 מהבניין.

3.     בתאריך 10.10.86 נחתם הסכם שכירות בין התובעים לבין מר לאון ליבו ז"ל (להלן: "המנוח") בקשר לדירה בת 2 חדרים בקומה השנייה בבניין (להלן: "המושכר"). המנוח נפטר ביום 7.7.99.

4.     הנתבעת מס' 1 (להלן: "הנתבעת") היא דיירת מוגנת במושכר מכח ירושת בעלה המנוח. הנתבעים 2, ו- 3 (להלן: "הנתבעים") הם אפוטרופסים על פי צו מינוי של ביהמ"ש המוסמך מתאריך 4.4.2002, וזאת משום שהנתבעת היא חסויה ופסולת דין.

5.     התובעים טענו בכתב התביעה, כי הנתבעים מחזיקים בפועל במושכר ועושים בו שימוש כמחסן עבור העסק  "וירג'יניה ניסים" שהוא ככל הידוע לתובעים עסק לבגדים בשוק בצלאל (סעיף 5 לכתב התביעה). התובעים טענו עוד כי הנתבעת אינה הדיירת המוגנת החוזית ולא הפכה לכזו בעקבות פטירת המנוח. עוד הם טענו כי הנתבעת נטשה את המושכר וכי הנתבעת ו/או מי מטעמה מסר או העביר או השכיר את המושכר לאחרים, שלא על פי רשות מראש מהמשכיר, ועוד הם טענו כי הנתבעת או מי מטעמה שינה את הייעוד של המושכר והפך אותו למחסן.

6.      הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי מדובר בחוזה שכירות שלא הוגדרה בו מטרת השכירות והוא לא הוגבל לשימוש כדירה ולכן נעשה במושכר שימוש קבוע ורצוף כמחסן בגדים מיום הרכישה בשנת 1986 ועד היום. עוד הם טענו כי הנתבעת הפכה לדיירת מוגנת על פי דין במושכר משום שקימה את התנאים הנדרשים וירשה את זכויותיו המוגנות של המנוח והמשיכה לנהל את המושכר שהוא ניהל כמחסן לבגדים, אך מפאת מחלתה לא ניהלה זאת בעצמה אלא באמצעות הנתבעים שהם האפוטרופסים שלה. עוד טענו הנתבעים, כי המנוח היה ביחסים טובים מאוד עם התובע 3, שהוא האיש שניהל את המושכר באופן בלעדי עד לפני שנתיים, והוא מעולם לא העלה כל טענה לעניין השימוש בדירה ואף הכירו בנתבעת כדיירת מוגנת אשר המשיכה לשלם את דמי השכירות, כאשר הקבלות שהונפקו לתשלום הוצאו על שם הנתבעת. לחילופין, מבקשת הנתבעת לתת לה סעד מן הצדק על פי סעיף 132 (א) לחוק הגנת הדייר.

7.     הצדדים הגישו ראיות כאשר  מטעם התובעים העידו מר צביקה קשטן, אחד מהבעלים והתובע  4 וכן מר רן גריצנשטיין (התובע 2) שגם הוא מן הבעלים של הבניין. מטעם הנתבעים העידו מר יוסף קביסון (הנתבע 2). העדים נחקרו על תצהיריהם. לאחר מועד ההוכחות הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

דיון והכרעה

טענת וויתור, הימנעות ושיהוי

8.     הנתבעים טוענים כי התובעים קיבלו ברציפות ועד הגשת התביעה ואף לאחריה במשך למעלה מעשר שנים דמי שכירות מהנתבעת מאז מות המנוח ביולי 1999. התובעים או מי שפעל מטעמם בדירה, התובע 3, ידעו כל השנים, כי הנתבעת משתמשת במחסן וקיבלו ממנה דמי שכירות תוך שהם מוציאים קבלות על שמה (נספחים ט3 ו-ט6 לתצהיר הנתבעים). הנתבעים מזכירים את ההלכה הפסוקה הקובעת, כי משקיבל בעל הבית דמי שכירות במשך שנים מהדיירים, גם אם הייתה הפרה של ההסכם, הרי שיש לראות בכך השלמה וויתור על ההפרה.

9.     לענין זה כבר נכתב בת.א. (ת"א) 48537/04 בית רחוב פיירברג 16 נ' אשר צרפתי, ע"י כב' השופטת ברקוביץ כי "בתי המשפט הכירו בתקופה של 16 חודש עד להגשת התביעה כזמן מספיק לקבלת הטענה בדבר ויתור והשלמה ביחס למעמדו של דייר כדייר מוגן (ראה: ע"א 41/48 ידידיה לוין נגד אלויס פרוינד, פד"י, ב (1) ע' 604, 608). במקרה אחר, הביע כב' השופט ח' כהן את דעתו כי שנתיים ימים, ואף שנה אחת, יכולה להספיק לצורך זה (ראה: ע"א 733/68 - יפה אבני, ואח' נגד ארמון הככר בע"מ פד"י, כג   (1), ע' 759 )." 

10.            עוד נזכיר לעניין זה את ע"א 805/75 יצחק בן שלמה נ' צופיה קובדלו פ"מ ל(3) 238, 245 בו נקבע:

 " נשארה איפוא העובדה, שבמשך תקופה של שנתיים ימים, או לפחות 20 חודש, קיבלה המשיבה את דמי השכירות של הדירה בידיעה ברורה כי המערער עזב מזמן את הדירה והמערערת היא היחידה המתגוררת והמחזיקה בה, מבלי למחות ומבלי לנקוט צעד כל-שהוא לשמירת זכותה לתבוע את החזרת הדירה. בכך יש לראות ויתור והשלמה מצדה עם המצב החדש הזה ועל-כן יש לדעתי לקבל את הערעור ולבטל את פסקי-הדין של הרוב בבית-המשפט המחוזי ושל בית-משפט השלום שציוו על פינוי המערער וסילוק ידה של המערערת מהדירה".

11.             וכן את ע"א 683/82 דב דויטש נ' עזבון פרל, פ"ד ל"ח (2) 729 שבו הובאו מקרים בהם לקיחת דמי שכירות במשך תקופה ללא הגשת תביעת פינוי מהווה וויתור על עילת נטישה.

12.            בנוסף, שיהוי של 10 שנים בהגשת תביעה הוא שיהוי רב ביותר וגביית דמי שכירות במשך זמן כה רב מהווה השלמה באשר לזכויות הנתבעים במושכר ווויתור והזנחה של זכויות התובעת, ככל שהיו. 

13.            זאת ועוד, התובעת בהשתהותה פגעה באינטרסים של הנתבעים והביאה להרעה במעמדם וביכולתם להוכיח את טענותיהם. מעבר לעצם ההסתמכות הלגיטימית של הנתבעים באשר לזכויותיהם במושכר, אזי בשל השיהוי בנקיטת ההליכים, נמנעה מהנתבעים האפשרות להוכיח בצורה ישירה, באמצעות עדים שהיו במקום קודם לכן ושחיו באותה תקופה, מה היה מצב הנכס כאשר החזיק בו המנוח, כי המנוח והנתבעת התגוררו יחד במהלך שש החדשים שקדמו לפטירתו, וכי לא היה שינוי בייעוד הנכס, כפי שטוענים התובעים. 

האם זכתה הנתבעת למעמד של דיירת מוגנת מכח החוק

14.            עם מותו של דייר מוגן בבית העסק עוברת זכות הדיירות המוגנת לבן זוגו ובלבד שיתקיימו התנאים המצטברים של סעיף 23 וסעיף 26 לחוק הגנת הדייר, על פיהם נדרש כי בן הזוג יהיה בן זוגו של הדייר המוגן במשך שישה חודשים קודם לפטירה, כי בני הזוג התגוררו ביחד בתקופה זו, וכי בן הזוג הנותר ממשיך לקיים במושכר את העסק שהדייר ניהל.

15.            לעניין זה אביא את נוסח הסעיפים הרלוונטיים: